第3回 「税金対策で未来の湘南に不動産投資をするポイント」

第3回 「税金対策で未来の湘南に不動産投資をするポイント」

「税金対策のために不動産を所有する」という話を聞くことは多いですが、どのように得なのでしょうか? またトータル的に見た場合に実際に利益があるのでしょうか?

このコラムでは不動産を所有することによる現実的な損得を解説しつつ、不動産オーナーにとって注意すべき点なども具体例をあげながらお話ししていきます。また、不動産投資の新たな傾向や物件を選ぶにあたって考慮すべき点なども記述しますので、「税金対策でマンションを購入することを考えている」という方はぜひ参考にしてください。

1. 税金対策で不動産投資を行う際の基本的な知識

1-1.  「税金対策でマンション購入」とよく言われる理由

「税金対策として投資を前提とした不動産を購入する」という話をしばしば耳にします。これは会社員などの所得税を一括で引かれて還付されにくい人が、不動産を所得したことを確定申告で明確にすることによって還付金が戻ることを理由としています。

1-2. 不動産投資で軽減できる税は主に所得税・住民税・相続税

税金対策としてマンションなどの不動産を購入した場合、賃貸を行ったことによる家賃収入から、かかった経費を所得から引くことが許されます。固定資産税や火災保険、仲介手数料、さらに物件の原価償却費など賃貸運営にかかる費用を経費として算出すれば、所得税が還付されるという仕組みです。

また住民税は所得に応じて変わるので、この部分も節税できる可能性があります。さらに不動産の購入は相続税を低減出来る場合もあります。例えば5,000万円の現金はそのまま5,000万円の価値として相続税の課税対象になりますが、その5,000万円で不動産を購入すれば、取引価格の60~70%しか課税の対象になりませんから、3,000~3,500万円が課税対象になる、という仕組みです。

1-3. 不動産投資は本当に税金対策に有効なのか

しかし冷静に考えると、この投資した不動産が利益を上げればやはりその部分に対して税金はかかってきます。つまり単に「税金を払う額を少なくしたい」という目的なら不動産を購入するだけでメリットがありますが、手元に残る現金を多くしたい、不動産によって利益を上げたいという場合は、税金対策だけに固執するのは得策ではありません。

1-4. 不動産投資で損をしないためのポイント

前述したように購入時からしばらくの間は減価償却費を計上することで、家賃収入があっても申告書の上ではマイナスとして税金対策ができます。しかし減価償却は決まった期間しかできませんから、この期間が終わると税金の額は上がります。さらに住宅をローンで購入していた場合、両方を払うことが困難になるケースもあります。

このように不動産投資は目先の利益だけを追いかけると手痛い事態に陥ることもあります。これ以降の項目では不動産投資を行う際に考えておくべきポイントを具体的に上げて行きましょう。

2.これから不動産投資を行う上で考慮したいポイント

2-1. 少子高齢化による人口の変化

現在の日本は少子高齢化、人口減少が危ぶまれています。人口が減るという事は単純に考えて不動産の借り手が減少していくということですから、不動産投資を行う上で明らかなリスクです。

内閣府の発表によれば、2020年から20年の間に日本全国では14%近くの人口が減ると予想されています。
参考:https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2012/zenbun/s1_1_1_02.html

しかし注目すべきなのは、全ての地域で均等に人が減っていくわけではないという事です。現在も人口が集中している東京、横浜などでは、減少そのものは避けられないとしても比較的緩やかな減少にとどまることが予測されています。

神奈川県が公式に出している人口予測シミュレーターでは、2020年から2040年の20年間で減少する人口の比率は、藤沢市で約7%、茅ケ崎市で約8%と全国平均の半分程度にとどまることが示されています。
参考:http://www.pref.kanagawa.jp/policies/touch/07A/

これを踏まえて考えれば、これからの不動産投資には場所を見極める力が非常に重要であることは明らかです。湘南エリアの物件はその有力候補と考えてよいでしょう。

2-2.  不動産投資の形の多様化

不動産投資の形も従来の賃貸か売買かという範囲にとどまらず、多様化してきています。

例えばシェアハウスは、若年層にとって必要以上の初期投資に費用を掛けずに手軽に住める場所として広まっています。その一方で高齢者には他者と共同生活をすることで独居のリスクを低減したり、社会的な関係を維持し続ける場としても利用されたりと、年齢を問わず認知されています。

他にも賃貸物件を利用した民泊経営や、空き家を有効活用する方法なども登場しています。全国的に空き家問題は深刻化しているので、さまざまな形での補助金も検討されています。今後も注目すべき分野と言えるでしょう。

また、賃貸の対象は人間ばかりでなく、トランクルームという場所だけを貸し出す投資もあります。

2-3.  震災のリスク

地震、台風、大雨などによる災害はなかなか予測できるものではありませんが、市町村が発行するハザードマップなどを見て物件選びをすることも考えておきましょう。また、災害保険などの加入は必要経費として必ず行うようにしましょう。

3.未来の湘南で不動産投資を行う上で押さえておきたいポイント

3-1.  都市計画など湘南の発展の可能性を知る

例えば藤沢市内にある辻堂駅周辺は、ここ数年の再開発で明らかな変貌を遂げています。そもそもシーサイドとして人気のある辻堂駅南側に加え、北口に大型店舗が登場したことで様相が一変しています。不動産投資を行うならこのようなポイントを見測ってタイムリーに行うのも重要です。そのためには地域の動向を日常的に把握することを考えておくようにしましょう。

3-2.  空室を作らないように、高齢者にも優しい設計で物件を建てる

少子高齢化は日本全域に見られる現象です。前の項目で湘南エリアは比較的緩やかな影響にとどまるという記述もしましたが、高齢化の影響は受けますから、高齢者が住みにくさを理由に退去してしまうような事態は避けたいものです。

費用がかかることではありますが、小さな設備投資を少しずつ繰り返して平均的なレベルのバリアフリーを維持するよりも、同程度の物件に対して差別化できるような投資をすることをお勧めします。

3-3.人気の地域だが立地には気をかける

湘南は賃貸物件を所有するに当たって人気のあるエリアであることをここまでに書いてきましたが、湘南であればどこでもよいという事はありません。基本的に海に近いことや駅に近いことは言うまでもありませんが、都内に住んでいる人が見落としがちなのが車を使用する際の利便性です。

神奈川県は東京に比較すれば自家用車を使用する文化が多く、特にマリンスポーツを目的として湘南に住むという人ならサーフボードなどの道具を搬送するために車を持っているケースが多くなります。ですから駐車場の有無や、主要道路へのアクセスなども考慮して物件を選ぶことをお勧めします。

4. まとめ

不動産を取得することによる税制上の優遇措置や、実際に物件を選ぶ際の注意事項などについてまとめました。「賃貸物件を取得する」ことによる減税措置は確かにありますから、短期間の利益を得ることはできますが、長期的な利益を考えれば、購入した物件がしっかりと利益を生んでくれる必要があります。

そのためには物件の所在地や周囲の環境は非常に重要です。湘南エリアの物件は、今現在も若者から子育て世代、高齢層の全世代に人気がありますから、空室ができにくいという特徴があります。また将来降りかかってくる少子高齢化の波も、日本全土の平均に比べれば緩やかだというデータがあります。湘南エリアで物件を所有し賃貸運営をすることは、短期的な税金対策だけでなく、長いスパンで利益を出し続けることも期待できると言えるでしょう。